Pour la plupart de ma vie, j'ai horreur de la dette.
Je vais éviter d'emprunter l'argent auprès d'amis ou de proches, donc je veux emprunter de l'argent d'un inconnu (par exemple une banque) encore moins.
Mais au cours des 2 dernières années, j'ai réalisé que s'il est utilisé correctement, la dette peut être une bonne chose. Sa m'a pris 20 ans pour le découvrir, et un changement radical dans la façon dont je pense.
S'il vous plaît note que ce dont je parle dans ce post est juste un guide. général Vous devez l'ajuster en fonction de votre situation personnelle (ou mieux encore, obtenir des conseils financiers qualifiés ... comme je ne suis pas un conseiller financier qualifié) Â
La plupart des gens riches dans le monde arrivé là par ce qui est connu comme "bonnes dettes"
A titre d'exemple, les créances irrécouvrables a recours aux emprunts pour une voiture (ou en bateau, TV, frigo, etc.) Disons que vous emprunter 20.000 dollars pour une voiture. Comme vous le rembourser en quelques années ... en raison de l'intérêt, vous mettez fin à payer jusqu'à, disons, 30.000 dollars. Pendant ce même temps, la valeur de la voiture diminue à $ 10,000. Son une situation perdant-perdant (vous ne payez plus que cela valait la peine, et il sera en baisse en valeur).
Toutefois, emprunter de l'argent pour quelque chose comme des actions ou un immeuble de placement est bon de bien des façons.
Regardons bien (mais les actions sont similaires, mais besoin de moins d'argent à l'avance).
Étant donné que la plupart des gens ont eu une hypothèque pour quelques années l'AA, les chances sont que votre maison vaut maintenant un peu plus que ce que vous avez payé pour cela. par exemple: vous avez payé 200.000 dollars, vous avez pris un emprunt pour, disons, 190,000 $, et tu dois maintenant $ 100,000. Dans l'intervalle, la maison est maintenant une valeur de 350.000 dollars ... Thats a win-win situation ... vous devez moins, et ce que vous avez acheté vaut plus que ce que vous avez emprunté, et tout l'intérêt que vous avez payé, combiné.
À ce stade, la plupart des gens pensent: grosse affaire, je ne peux pas obtenir ma main sur les 250.000 $ de l'équité dans ma propre maison sans les vendre ... et alors, où vais-je vivre?
À un certain moment, j'ai lu un livre écrit par Jamie McIntyre. C'est alors que j'ai réalisé (après beaucoup de réflexion!) Que je ne peux accéder à la valeur nette de ma propre maison, sans le vendre.
Je n'arrêtais pas de penser ", où est le hic" ... où est la faille ... il ne peut pas être si facile.
En utilisant l'exemple ci-dessus, une banque sera prête à refinancer votre prêt comme une «ligne de crédit". Une ligne de crédit est essentiellement comme une carte de crédit avec une limite de crédit énorme (à l'aide de votre maison en garantie).
Disons que vous obtenez un "pas de ligne" doc du crédit (autrement dit la Banque vous lenda jusqu'à 70% de la valeur des maisons, et vous n'avez pas besoin de fournir une preuve de revenu). Ainsi, ona $ 350,000, une banque vous prête $ 245,000. Tu dois déjà 100.000 dollars, de sorte que vous pouvez dessiner $ 145,000.
La bonne chose, autre autour d'un LOC, c'est que vous pouvez le nécessaire pour que les paiements d'intérêts établis hors de la LOC elle-même ... vous n'avez pas vraiment besoin pour rembourser votre maison ... en quelque sorte.
Le hic, c'est qu'en prenant les paiements d'intérêts hors de la LOC, le $ 145,000 disponibles seront progressivement diminuer à mesure que sa servent à payer les intérêts sur votre prêt restant. Une fois l'argent vient à manquer, vous devez payer des intérêts thea dans son intégralité.
Cela peut vous donner une certaine marge de «respiration», mais son mieux pour mettre cet argent à bon usage comme ceci:
De l'$ 145,000, une utilisation 105,000 $ à titre d'acompte de 30% sur une propriété de 350.000 dollars d'investissement. Assurez-vous que vous obtenez un intérêt seulement prêt (je pensais que c'était une idée folle, mais il ya une raison à cela).
Donc, vous maintenant "propre" d'une valeur de 700.000 dollars de biens (2 X 350 K $), mais vous devez à la banque de 450.000 dollars (effrayant n'est ce pas!). la ventilation est la suivante: 100 K $ sur vos biens propres, 105K $ de la LOC (comme un dépôt), et le solde de 245Ko à titre d'intérêt seulement prêt (peut-être d'une autre banque).
Maintenant, vous devez vous assurer que vous pourrez rencontrer les remboursements pour les prochaines années (environ 40.000 $ par an), mais ce n'est pas aussi mauvais qu'on pourrait le croire:
- Il vous reste 40000 $ dans votre LOC. Vous pouvez l'utiliser pour faire face aux remboursements de temps en temps si vous n'avez pas l'argent.
- Vous disposez d'un locataire dans une maison qui va payer environ $ 18,000 par an
- Vous devez payer la participation restante de 22.000 dollars annuels, mais via un gearing négatif, le gouvernement australien va vous aider, de sorte que vous ne devez payer que, disons, 11.000 dollars par an (exactement comment mucha dépend de vos revenus).
Or, comme le temps passe, les choses deviendront plus faciles:
- Le loyer va augmenter avec l'augmentation des prix maison (si le locataire paie pour une plus grande partie de ce que vous devez.
- Augmentation des valeurs de propriété (je vais démontrer les effets dans quelques instants)
- Votre salaire / rémunération augmentera en fonction de l'inflation
Il suffit généralement admis que, dans toute période de 10 ans, la valeur des biens sera, au moins, double.
Ainsi, si vous pouvez traîner pendant 10 ans, alors voici votre situation:
- Vous avez maintenant "propre" valeur de 1.400.000 dollars de biens (2 X 700 K $), mais vous (encore) la banque doit 450.000 dollars (pas si scary maintenant!)
- Le locataire paie environ 700 $ par semaine (35,000 $ par année) ... donc vous avez besoin maintenant de verser 5000 $ par année en intérêts ...
- un gearing négatif qu'ils diminueront probablement les 5000 $ par année, encore plus loin.
Que voulez-vous faire maintenant?
Répétez le processus nouveau: la réévaluation des propriétés, refinance  deux propriétés pour obtenir 70% de 1.400.000 $. Puis acheter un autre bien de placement (ou 2!).
Certains disent que si vous ne pouvez détenir 10 propriétés à prix moyen, alors le revenu rénale sera suffisant pour vous retirer.
Avec un peu d'effort, vous pouvez vous procurer des propriétés dont la valeur increase moyenne above ... le processus se déroule bien plus rapide.
Personnellement, j'ai juste commencé à aller dans cette voie, il sera donc encore quelques années avant que je commence à voir les avantages découlant de l'emprunt pour acheter des biens immobiliers et d'actions.
Mais j'ai un bon sentiment à ce sujet ... je ne veux que j'ai été assez prudents pour le faire quand j'avais vingt ans.
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